काठमाडौं । अग्लो हिमालयदेखि उर्वर मैदानसम्मको विविध भूगोल भएको राष्ट्र नेपालले ऐतिहासिकरूपमा घरजग्गा गतिविधिमा निरन्तर वृद्धि भएको थियो । तर, पछिल्ला वर्षहरूमा घरजग्गा क्षेत्रले उल्लेखनीय मन्दी अनुभव गरेको छ । यसको अर्थ भन्ने नै हो भने देशको सुस्त रियल इस्टेट बजारको बहुआयामिक कारण, प्रभाव र भविष्यका सम्भावनाहरूको बारेमा चर्चा गर्न सकिन्छ । जसलेगर्दा वर्तमान परिदृश्यको विस्तृतरूपमा विश्लेषण गर्नु आवश्यक हुन जान्छ । यसलाई ऐतिहासिक सन्दर्भमा अवलोकन गर्ने हो भने राष्ट्रको घरजग्गा क्षेत्रले सन् २००० को प्रारम्भमा उल्लेखनीय वृद्धि गरेको थियो । त्यसपछि बढ्दो सहरीकरण, वैदेशिक रोजगारीबाट आउने रेमिट्यान्स र बढ्दो मध्यम वर्गले आवासीय र व्यावसायिक सम्पत्तिहरूको माग बढेको छ । यसमा पनि स्थिर र आकर्षक प्रतिफल खोज्ने नेपालीहरूका लागि घरजग्गा लगानी लोकप्रिय विकल्प बनेको छ । यद्यपि, यो द्रूत वृद्धि यसको कमजोरीविना थिएन, किनकि यो प्रायः वास्तविक मागको सट्टा लगानी कम भएको अनुमान सम्बन्धित क्षेत्रले गरेको छ ।
अर्थतन्त्र र घरजग्गा कारोबारको गति सँगसँगै हिँड्छन् भन्ने मान्यता छ । जसरी घरजग्गा कारोबार सुस्त बनेको अवस्थामा अर्थतन्त्र चलायमान हुँदैन भनिन्छ । जब देशको हकमा पनि यो मान्यताले काम गर्दै आएको छ । यसमा दुई वर्षदेखि अर्थतन्त्र सुस्त हुँदा घरजग्गा कारोबार पनि बढेको छैन । विगतमा अर्थतन्त्रमा मन्दी आउँदा घरजग्गा कारोबार पनि सुस्त भएका धेरै उदाहरण छन् । यसैलाई विभिन्न समयमा भएको जग्गाको कारोबारको उथलपुथललाई हेर्न सकिन्छ । जसरी सरकारी निकायको अहिलेका प्रयास घरजग्गा कारोबारलाई गति दिने खालका देखिएका छैनन् । केही वर्ष अगाडिको कोभिड महामारीमा थलिएको मुलुकको अर्थतन्त्रले अझै लय समात्न सकेको छैन । वस्तुतः अहिलेसम्म घरजग्गा (रियल इस्टेट) मा पाँच खर्बभन्दा बढी लगानी पुगेको छ । यो लगानी त्यसै बस्नु भनेको अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउन रोक्नु हो । यो घरजग्गामा ठूलो पुँजी फसेकै कारण अर्थतन्त्र सुस्त भएको मानिएको छ । यसलाई ससर्ती हेर्ने हो भने जतिबेला मुलुकमा घरजग्गाको किनबेच व्यापक थियो, बजार पनि चलायमान थियो । त्यसबेला घरजग्गाको कारोबार चलायमान हुँदा बजारमा पनि पैसा फिजिएको थियो । त्यसको चौतर्फी सकारात्मक प्रभाव परेको थियो । त्यसबेला राज्यले पनि मनग्य राजस्व आम्दानी गर्न पाएको थियो । फलतः सरकारी निकायहरूले घरजग्गा कारोबारलाई गति दिन विभिन्न नीतिगत व्यवस्था गरे पनि खासै सफल हुन सकेको छैन । यसमा मूल जड भनेको कोभिडपछि सुस्त घरजग्गा कारोबार उल्लेखनीयरूपमा बढ्न सकेको छैन । अझै भन्ने हो भने ठाउँअनुसार ३०–४० प्रतिशतसम्म घटेको छ । मूलतः देशकै राजधानी काठमाडौं उपत्यकामै घरजग्गाको भाउमा पनि गिरावट आएको छ । यसरी हेर्ने हो भने तराई क्षेत्रमा झनै मूल्य उच्च दरले घटेको छ । जुन कोभिडपछिको सुस्त घरजग्गा कारोबारमा चालु आर्थिक वर्षदेखि भने सामान्यरूपमा सुधार आएको देखिएको छ । जसमा घरजग्गा कारोबार र राजस्वमा सुधार आए पनि मूल्य बढ्न सकेको छैन । यो वर्ष असोजसम्ममा घरजग्गा कारोबार १७ र राजस्व संकलन १९ प्रतिशतले बढेको छ । यो गत वर्षका तीन महिनामा भएको कारोबारसँग तुलना गर्दा बढेको देखिएको हो । यसरी हेर्ने हो भने गत साउन र भदौमा घरजग्गा कारोबार दुई प्रतिशत र राजस्व संकलन १६ प्रतिशत मात्र बढेकोे थियो भने असोजमा थप सुधार आएको हो ।
मुलुकको रियल इस्टेट क्षेत्रको भविष्य समग्र आर्थिक सुधार, नीतिगत सुधार र लगानीकर्ताको भावनालगायत विभिन्न कारकहरूमा निर्भर गर्छ । हालको मन्दीले महत्वपूर्ण चुनौतीहरू प्रस्तुत गर्दा यसले आत्मनिरीक्षण र सुधारका अवसरहरू पनि प्रदान गर्दछ । यसमा पनि भन्ने नै हो भने अन्तर्निहित समस्याहरूलाई सम्बोधन गरी उपयुक्त रणनीतिहरू लागू गरेर मुलुकले अझ स्थिर, दिगो र समावेशी घरजग्गा बजार सिर्जना गर्न सक्छ । यसको साथसाथै सरकार, विकासकर्ता, लगानीकर्ता र अन्य सरोकारवालाहरूले वर्तमान चुनौतीहरूलाई सुधार गर्न र यस क्षेत्रको सम्भावनालाई अनलक गर्न मिलेर काम गर्नुपर्छ । यसका लागि दीर्घकालीन दृष्टिकोण, सुधारको प्रतिबद्धता र सहकार्यात्मक दृष्टिकोण चाहिन्छ । यसर्थ नवप्रवर्तनलाई अँगालेर, पारदर्शिता प्रवद्र्धन गरेर र दिगो विकासलाई प्राथमिकता दिएर, राष्ट्रले आफ्नो घरजग्गा क्षेत्रलाई आर्थिक वृद्धि र सामाजिक प्रगतिको चालकमा परिणत गर्न सक्छ । जुन देशको अर्थतन्त्रको प्रमुख चालक र रियल इस्टेट लगानीको मुख्य स्रोत रेमिट्यान्समा हालैका वर्षहरूमा विश्वव्यापी आर्थिक अनिश्चितताका कारण गिरावट आएको छ । जसलेगर्दा देशको अर्थतन्त्र वैदेशिक रोजगारीबाट आउने रेमिट्यान्समा धेरै निर्भर छ । जुन रेमिट्यान्सले धेरै घरपरिवारका लागि अत्यावश्यक आम्दानी उपलब्ध गराए तापनि तिनीहरू विश्वव्यापी श्रम बजार र आयोजक देशहरूमा आर्थिक अवस्थाको उतारचढावको अधीनमा छन् । यो निर्भरताले आर्थिक कमजोरीहरू सिर्जना गरेको छ र घर जग्गा बजारलाई असर गरेको छ ।
मुलुकमा घरजग्गा किनबेचमा वार्षिक पाँच खर्ब बढीको कारोबार लुकाइएको दाबी व्यवसायीहरूले गरेका छन् । यसरी धेरै मूल्यको घरजग्गालाई न्यून मूल्यमा कारोबार गरेको देखाएर कर छली गरेको आशंका गरिएको छ । यसर्थ वार्षिक साढे १२ खर्बभन्दा बढीको घरजग्गा कारोबार हुने गरेकोमा सरकारी तथ्यांकमा साढे सात खर्बको मात्र कारोबार भएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले जनाएको छ । जुन घरजग्गाको मूल्यमा हुने उतारचढाव र आपसी समझदारीमा मूल्य कायम गर्ने प्रवृत्तिले कारोबार अनियमित हुने गरेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले जनाएको छ । जस्तो कि आर्थिक २०७८/०७९ मा घरजग्गा कारोबारमार्फत ५८ अर्ब ३४ करोड राजस्व उठेको थियो । जसै कोभिड—१९ को महामारी फैलियो, अरू व्यवसाय र व्यापारजस्तै घरजग्गा कारोबार पनि सुस्तायो । २०८०/०८१ मा घरजग्गा कारोबारमार्फत सरकारले उठाएको राजस्व ४६ अर्ब ५४ करोड रुपैयाँ मात्रै थियो । त्यस्तैगरी घरजग्गा कारोबार उकास्न सरकारले कित्ताकाट खोल्ने लगायतका नीतिगत औजार पनि प्रयोग नगरेको होइन, तर यो व्यवसाय अझै शिथिल छ । जस्तो काठमाडौं उपत्यकाभित्रका नगरपालिका र नगरोन्मुख गाविसहरूमा गरिने निर्माणसम्बन्धी मापदण्ड, २०६४ मा उपत्यकाका विभिन्न राजकुलो, खोल्सी, नदी किनार रहेको जग्गाबाट ४ देखि २० मिटरसम्म सेट ब्याक छोड्नुपर्ने र उक्त निर्माण निषेधित क्षेत्रमा परेको जग्गाको समेत अन्य क्षेत्रसरह मालपोत तथा सम्पत्ति कर लिनु उपयुक्त नहुने भएकाले हरियाली तथा कृषि क्षेत्रको संरक्षण तथा प्रवर्द्धनका लागि निर्माण निषेधित क्षेत्रमा परेको जग्गाको मालपोत कर, सम्पत्ति करमा छुट हुनुपर्ने सुझावहरु दिएका थिए ।
निष्कर्षमा भन्नुपर्दा घरजग्गाको किनबेच र कारोबारको अभिलेख ७७ जिल्लाका मालपोत कार्यालयहरूले गर्ने गरेका छन् । प्रत्येक जिल्लामा प्रमुख जिल्ला अधिकारीको संयोजकत्वमा त्यहाँको घरजग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण हुने गरेको छ । हालको समयमा मुलुकको घरजग्गा बजारमा आएको मन्दीले आर्थिक, नियामक र सामाजिक कारकहरूको जटिल अन्तरक्रियालाई झल्काउँछ । जसमा राष्ट्रमा ढिलो घरजग्गा व्यवसाय संरचनात्मक चुनौतीहरू, आर्थिक कारकहरू, सामाजिक र जनसांख्यिकीय कारकहरू, वातावरणीय चुनौतीहरू, र सुशासनका मुद्दाहरूको जटिल अन्तरक्रियाको परिणाम हो । यी चुनौतीहरूलाई सम्बोधन गर्न पूर्वाधार विकास, आर्थिक विविधीकरण, शिक्षा र सीप विकास, लैङ्गिक समानता, सुशासन अभिवृद्धि, र दिगो वातावरणीय अभ्यासहरू समावेश गरी व्यापक र बहुआयामिक दृष्टिकोण आवश्यक छ । यी रणनीतिहरू कार्यान्वयन गरेर र स्थिर र समावेशी आर्थिक वातावरणलाई बढावा दिएर देशले आर्थिक चुनौतीहरू पार गरी दिगो विकास र विकास हासिल गर्न सक्छ । यसमा भन्ने नै हो भने चुनौतीहरू महत्वपूर्ण भए तापनि लक्षित हस्तक्षेप र रणनीतिक योजनाले यस क्षेत्रलाई पुनरुत्थान गर्न सक्छ । यसरी दिगोपन र समावेशीता सुनिश्चित गर्दैविकासलाई प्रोत्साहन गर्ने सन्तुलित दृष्टिकोण राष्ट्रको घरजग्गा बजारको दीर्घकालीन स्वास्थ्यका लागि महत्वपूर्ण हुनेछ । अतः राष्ट्रले पुनःप्राप्तिको बाटोमा समाधान गर्नको लागि घर जग्गा क्षेत्रको प्रक्षेपण फराकिलो आर्थिक र सामाजिक प्रगतिको प्रमुख सूचक रहनेछ ।
